Este artículo se basa en los artículos "Lessen van een grote renovatie" de Bouwen aan 2030.
Reducir las emisiones de los hogares mediante renovaciones suele ser una parte importante de los planes climáticos. Asegurarse de que las casas de su municipio o ciudad implementen renovaciones sostenible es una cosa, pero lidiar con los edificios de apartamentos antiguos puede ser en realidad un dolor de cabeza.
¿Cómo se inicia una renovación tan completa? La asociación Leuven 2030 sabe que hay muchos retos asociados a un proyecto de este tipo: diferentes grupos de propietarios tienen diferentes opiniones y motivos, y a menudo también se encuentran en diferentes situaciones financieras.
Y sin embargo, en Lovaina, Bélgica los propietarios han decidido involucrarse en este proyecto. Porque ven los beneficios; porque el proyecto está bien apoyado por un administrador entusiasta y paciente, Piet De Mulder; por la buena cooperación con la empresa Renotec; y porque pueden contar con el apoyo de Leuven 2030. 🙌
Descubra todo sobre la renovación de un edificio residencial en Lovaina en este artículo: cómo se llevó a cabo el proyecto en la práctica y qué lecciones puede aprender para su propia ciudad o municipio. 👇
El poder de los propietarios comprometidos
El proyecto en cuestión es la renovación del edificio residencial Leeuwerikenveld Pavilion 2 en Heverlee, Lovaina. El grupo de propietarios está formado por jóvenes que acaban de comprar su primer apartamento, personas mayores que ya han pagado su apartamento y un gran número de arrendatarios (quienes verán desaparecer los ingresos de su propiedad durante algunos años al llevar a cabo renovaciones). Sólo un pequeño grupo de residentes parece estar financieramente listo para la renovación.
Para que la renovación continúe, todos los propietarios deben apoyar el proyecto. Sus diferentes situaciones hacen que esto sea complejo. ¿Cómo convencer a un grupo tan diverso para que invierta? 💡 Asegúrese de tener estos consejos a mano:
✅ Como probablemente sepa, una renovación total tiene ventajas para todos. Pero, ¿qué argumento debe usarse para qué tipo de propietarios? Hay uno que está demostrando ser el mas importante para todos: estar preparado para el futuro. Muchas cosas se están construyendo y reconstruyendo en Lovaina. Sin intervención, el edificio terminará siendo completamente anticuado y perderá su valor.
🤝 Comenzar en pequeño. Es inútil enviar a todo el mundo un correo electrónico con los planes definidos. Cada uno de ellos enumerará inmediatamente sus propios obstáculos y su proyecto fracasará antes de que haya empezado. Mala idea. 🧐 Es mejor acercarse a algunas personas y dejar que hablen entre ellas. Entonces formarán un fuerte equipo de personas que apoyarán su proyecto. Juntos, pueden formar un bloque para contar la historia positiva de la renovación total. Finalmente, este grupo creciente también ayuda a persuadir a los escépticos.
🧐 Con el grupo de propietarios comprometidos, es mejor pensar en su visión a largo plazo. Discutir las opciones y expectativas juntos e incluir al síndico en su proyecto.
📊 No haga ninguna suposición sobre la viabilidad o el aspecto financiero de su proyecto. Asigne un pequeño presupuesto para un estudio; así sabrá efectivamente cuál es su reto. Puede responder a muchas preguntas incluso antes de que se pregunten.
Una solución para cada desafío
Una vez que los residentes estén convencidos, el verdadero trabajo puede comenzar. Hacer un estudio, contactar con los empresarios, tomar decisiones conjuntas, resolver cuestiones legales y financieras, ... ✅ Estas son las soluciones concretas de Leuven 2030 para enfrentar sus mayores desafíos:
📈 Como se ha mencionado anteriormente, es importante realizar un estudio de viabilidad para hacer una estimación correcta de sus costos. La pequeña inversión necesaria para ello ha sido reembolsada por L.E.U.V.E.N. (Lower Energy Use Via an Extraordinary Network) [EN] para el edificio Leeuwerikenveld. Pueden contar con el apoyo financiero del fondo ELENA (European Local Energy Assistance) del BEI (Banco Europeo de Inversiones) [NL].
👷♂️ Renovar un edificio de apartamentos mientras que los residentes permanecen el lugar durante las obras es un proyecto desafiante. Esta característica única dificultó la búsqueda de un contratista. De los 13 contratistas registrados, sólo uno dio una respuesta positiva: Renotec.
⏳ Antes de que se pueda celebrar una reunión general, al menos el 50% de los propietarios deben estar presentes, y cada decisión requiere una mayoría del 75%. Las decisiones se toman generalmente con bastante lentitud. "Cuente con un proceso de 3 a 4 años antes de tener todo en papel", dice el síndico Piet. Cada paso debe ser aprobado en una asamblea general, después de la cual es obligatorio esperar tres meses cada vez. El síndico es, por lo tanto, una persona bastante paciente y muy persuasiva. 💪
👩💼 Un gran proyecto implica mucho trabajo legal. Por esta razón, es esencial que el síndico busque la asistencia de un bufete de abogados.
💰 ¿Quién paga qué? Una pregunta que muchos propietarios se harán. En Lovaina lo hicieron en base a milésimas. Cuando la gente compraba su propiedad, esto siempre se traducía en un número de milésimas. Ese número está relacionado con el tamaño de su inversión. De esa manera todos contribuyen a todos los aspectos.
¿Por qué el dueño de un estacionamiento estaría dispuesto a pagar por el aislamiento de la ventana? 👉 Si el valor de la propiedad aumenta, también lo hace el estacionamiento. De pronto se encuentra en un lugar mucho más favorable.
💸 No todos los residentes tienen una gran alcancía para co-financiar la renovación total. ¿Cómo podemos asegurarnos de que todos puedan pagar? Los propietarios de Leuven tuvieron opciones: pagar por adelantado o usar préstamos de renovación para Asociaciones de Copropietarios. Una pequeña minoría optó por la segunda opción.
🙌 Algunas subvenciones tuvieron que solicitarse conjuntamente, otras individualmente. En principio, por ejemplo, cada uno tenía que presentar una solicitud de subvención por separado para sus propias ventanillas. ¡Afortunadamente, hicieron una excepción para este proyecto en Lovaina! Como consejo municipal, puede simplificar enormemente el proceso permitiendo una mayor flexibilidad en las solicitudes de subvención.
A través de los ojos de una habitante
Jolien Dechamps experimentó la renovación como nuevo ocupante de su primer apartamento. Financieramente bastante atrevido, dice. Y aún así, ella ve los beneficios:
Jolien Dechamps: "Cuanto antes terminen las renovaciones, mejor: podré ahorrar más en mi factura de energía. También es estéticamente agradable vivir en un edificio moderno".
A veces tenía dificultades para seguir las explicaciones técnicas durante las reuniones. El síndico pudo ayudarla. Apreció mucho poder ir a verlo y hacerle todas sus preguntas. Un punto importante en la historia de la renovación: el síndico actúa como un vínculo entre los propietarios y los contratistas.
Por el momento, la renovación total de los apartamentos sigue siendo un punto débil en las ambiciones de los planes climáticos urbanos. Esto se debe a los desafíos prácticos de tales proyectos: muchos propietarios en diferentes situaciones tienen que formar un único "bloque" para invertir en un edificio que estará listo para el futuro. En Leuven 2030 ya han tenido éxito, ¿quizás la próxima historia de éxito vendrá de su ciudad o municipio? 🤩
FutureproofedCities es una plataforma en línea en la que ciudades y municipios pueden elaborar sus planes climáticos. La utilizan, entre otras cosas, para colaborar en grandes proyectos como la renovación total de edificios residenciales. Los gerentes pueden seguir el progreso del proyecto en la plataforma y comunicarse sobre él a través de una página pública.
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