Les leçons de Leuven 2030 en matière de grosses rénovations

Success Stories Energy 7 min read , February 26, 2020

Cet article est basé sur les articles "Lessen van een grote renovatie" de Bouwen aan 2030.

La réduction des émissions des ménages grâce à des rénovations est souvent une partie importante des plans climat. Faire en sorte que les maisons de votre ville ou de votre commune bénéficient d'un lifting durable est une chose, mais en réalité les vieux immeubles sont souvent parmi les plus grands coupables.

Comment entamer une rénovation aussi complète? L'ASBL Leuven 2030 sait que de nombreux défis sont associés à un tel projet: les différents groupes de propriétaires ont des opinions et des motifs différents, et souvent ils sont également dans des situations financières différentes.

Et pourtant, à Louvain, ils sont tous impliqués dans ce projet. Parce qu'ils en voient les avantages; parce que le projet est bien encadré par un administrateur enthousiaste et patient, Piet De Mulder; grâce à une chouette collaboration avec l'entrepreneur Renotec; et parce qu'ils peuvent compter sur le soutien de Leuven 2030. 🙌

Découvrez tout à propos de la rénovation d'un immeuble d'habitation à Louvain dans cet article: la façon dont ce projet a été réalisé dans la pratique et quelles leçons vous pouvez en tirer pour votre propre ville ou commune. 👇

Immeuble d'habitation Leeuwerikenveld Paviljoen 2 (Source: Bouwen aan 2030)

Le pouvoir des propriétaires engagés

Le projet en question est la rénovation de l'immeuble d'habitation Leeuwerikenveld Pavilion 2 à Heverlee, Louvain. Le groupe de propriétaires est composé de jeunes qui viennent d'acheter leur premier appartement, de personnes âgées qui ont déjà payé leur appartement et d'un grand nombre de propriétaires (qui verront les revenus de leur propriété disparaître pendant quelques années). Seul un petit groupe de résidents semble financièrement prêt pour la rénovation.

Pour que la rénovation se poursuive, tous les propriétaires doivent soutenir le projet. Leurs différentes situations rendent cela complexe. Comment convaincre un groupe aussi diversifié d'investir? 💡Assurez-vous de garder ces conseils à portée de main:

✅ Comme vous le savez sûrement, une rénovation totale présente des avantages pour tout le monde. Mais quel argument utiliser pour quels propriétaires? Il y en a un qui s'avère être le plus important pour tous le monde: être prêt pour l'avenir. Beaucoup de choses sont en train d'être construites et reconstruites à Louvain. Sans intervention, le bâtiment finira par être complètement dépassé et perdra de sa valeur.

🤝 Commencez petit. Il est inutile d'envoyer à tout le monde un email avec vos projets. Chacun dresserait alors immédiatement la liste de ses propres obstacles et votre projet échouerait avant même d'avoir commencé. Pas cool. 🧐 Il est préférable d'approcher quelques personnes et de les laisser discuter entre elles. Vous formerez ainsi une équipe solide de personnes qui soutiendront votre projet. Ensemble, elles peuvent transmettre l'histoire positive de la rénovation totale. Enfin, ce groupe toujours plus nombreux contribue également à persuader les sceptiques.

🧐 Avec le groupe de propriétaires engagés, il est préférable de réfléchir à votre vision à long terme. Parlez ensemble des options et des attentes, puis incluez le syndic dans votre projet.

📊 Ne faites aucune hypothèse sur la faisabilité ou l'aspect financier de votre projet. Consacrez un petit budget à une étude, afin de savoir efficacement quel est le défi que vous devez relever. Vous pouvez répondre à de nombreuses questions avant qu'elles ne vous soient posées.

Immeuble d'habitation Leeuwerikenveld Paviljoen 2 (Source: Bouwen aan 2030)

Une solution pour chaque défi

Une fois que les habitants sont convaincus, le vrai travail peut commencer. Faire mener une étude, contacter des entrepreneurs, prendre des décisions communes, régler des questions juridiques et financières, ... ✅ Ce sont les solutions concrètes de Leuven 2030 pour faire face à leurs plus grands défis:

📈 Comme mentionné précédemment, il est important de réaliser une étude de faisabilité afin de faire une estimation correcte de vos coûts. Le petit investissement nécessaire à cet effet a été remboursé par L.E.U.V.E.N. (Lower Energy Use Via an Extraordinary Network) pour l'immeuble du Leeuwerikenveld. Ils peuvent compter sur le soutien financier du fonds ELENA (European Local Energy Assistance) de la BEI (Banque européenne d'investissement) {NL}.

👷‍♂️ La rénovation totale d'un immeuble d'habitation est un projet important et difficile, mais tous les résidents restent sur place pendant les travaux. Ce caractère unique a rendu la recherche d'un entrepreneur difficile. Sur les 13 entrepreneurs enregistrés, un seul a donné une réponse positive: Renotec.

⏳ Avant qu'une assemblée générale puisse avoir lieu, au moins 50 % des propriétaires doivent être présents, et chaque décision requiert une majorité de 75 %. Les décisions sont généralement prises assez lentement. "Comptez sur un processus de 3 à 4 ans avant d'avoir tout sur papier", dit le syndic Piet. Chaque étape doit être approuvée lors d'une assemblée générale, après quoi il est obligatoire d'attendre trois mois à chaque fois. Le syndic doit donc s'avérer patient et très persuasif sur ce type de projet. 💪

👩‍💼 Un dossier volumineux implique un travail juridique important. C'est pourquoi il est essentiel que le mandataire demande l'aide d'un cabinet d'avocats.

Immeuble d'habitation Leeuwerikenveld Paviljoen 2 (Source: Bouwen aan 2030)

💰 Qui paie quoi? Une question que de nombreux propriétaires se poseront. À Louvain, ils l'ont fait sur base des millièmes. Lorsque les gens achetaient leur propriété, cela se traduisait toujours par un certain nombre de millièmes. Ce nombre est lié à l'importance de leur investissement. De cette façon, chacun contribue sur tous les aspects.
Pourquoi un propriétaire de parking serait-il prêt à payer pour l'isolation des fenêtres? 👉 Si la valeur de la propriété augmente, le parking aussi! Il se trouve alors soudain dans un endroit beaucoup plus favorable.

💸 Tous les résidents ne disposent pas d'une grande tirelire pour cofinancer la rénovation totale. Comment s'assurer que tout le monde peut payer? Les propriétaires de Louvain ont eu le choix: payer à l'avance ou bénéficier de prêts à la rénovation pour les ACP. Une petite minorité a opté pour la deuxième option.

🙌 Certaines subventions devaient être demandées conjointement, d'autres individuellement. En principe, par exemple, chacun devait présenter une demande de subvention distincte pour ses propres fenêtres. Heureusement, ils ont fait une exception pour ce projet à Louvain! En tant que conseil communal, vous pouvez simplifier énormément le processus en permettant une plus grande souplesse dans les demandes de subventions.

Jolien Dechamps, propriétaire d'un appartement (Source: Bouwen aan 2030)

A travers les yeux d'une habitante

Jolien Dechamps a vécu la rénovation en tant que nouvelle occupante de son premier appartement. Financièrement assez audacieux, dit-elle. Et pourtant, elle en voit les avantages:

Jolien Dechamps : "Plus vite les rénovations seront terminées, mieux ce sera: je pourrai économiser davantage sur ma facture d'énergie. Il est aussi esthétiquement agréable de vivre dans un immeuble moderne".

Elle a parfois eu du mal à suivre les explications techniques lors des réunions. Le syndic pouvait l'aider. Elle a beaucoup apprécié de pouvoir lui poser toutes ses questions. Un point important dans l'histoire de la rénovation: le syndic sert de lien entre les propriétaires et les entrepreneurs.

White flower field

Pour l'instant, la rénovation totale des appartements reste un point faible des ambitions en matière de climat urbain. Cela s'explique par les défis pratiques que posent de tels projets: de nombreux propriétaires d'horizons différents doivent former un seul 'bloc' pour investir dans un bâtiment qui sera prêt pour l'avenir. A Leuven 2030, ils ont déjà réussi, la prochaine success story viendra-t-elle de votre ville ou de votre commune? 🤩

FutureproofedCities est une plateforme en ligne sur laquelle les villes et les communes peuvent élaborer leurs plans climat: elles l'utilisent, entre autres, pour collaborer sur de grands projets tels que la rénovation totale d'immeubles d'habitation. Les gestionnaires peuvent suivre l'avancement du projet sur la plateforme et communiquer à ce sujet via leur page publique.

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