Dit artikel is gebaseerd op de artikels "Lessen van een grote renovatie" van Bouwen aan 2030.
Emissies van huishoudens reduceren via renovaties is vaak een belangrijk deel in klimaatplannen. Zorgen dat de huizen in je stad of gemeente duurzame facelifts krijgen is één ding, maar eigenlijk horen oude appartementsgebouwen vaak bij de grootste boosdoeners.
Hoe je aan zo'n totaalrenovatie begint? Leuven 2030 weet dat aan zo'n project veel uitdagingen verbonden zijn: de diverse groep van eigenaars heeft uiteenlopende meningen en motieven en vaak zitten ze ook in andere financiële situaties.
En toch zijn ze in Leuven allemaal meegestapt in het verhaal. Omdat ze de voordelen ervan inzien; omdat het project goed gekaderd wordt door een enthousiaste, geduldige syndicus, Piet De Mulder; dankzij een correcte samenwerking met aannemer Renotec; en omdat ze kunnen rekenen op de steun van Leuven 2030. 🙌
Leer in dit artikel over de renovatie van een appartementsblok in Leuven: Hoe het praktisch gerealiseerd wordt en welke lessen je naar je eigen stad of gemeente kan meenemen. 👇
De kracht van geëngageerde eigenaars
Het project in kwestie is de renovatie van het appartementsblok Leeuwerikenveld Paviljoen 2 in Heverlee, Leuven. De groep eigenaars is een combinatie van jonge mensen die net hun eerste appartementje hebben gekocht, ouderen die hun appartement al hebben afbetaald en een groot aantal verhuurders (die de inkomsten van hun pand enkele jaren zullen zien verdwijnen). Slechts een kleine groep bewoners lijkt financieel helemaal klaar voor de renovatie.
Om de renovatie te laten doorgaan, moeten alle eigenaars het project steunen. Hun verschillende achtergronden maken er een complex vraagstuk van. Hoe overtuig je zo'n diverse groep om te investeren? 💡Houd zeker deze tips bij de hand:
✅ Zoals je vast wel weet, heeft een totaalrenovatie voor iedereen voordelen. Maar welk argument gebruik je voor welke eigenaars? Er is er alleszins eentje die voor alle groepen het belangrijkste blijkt: klaar zijn voor de toekomst. In Leuven wordt namelijk veel gebouwd en verbouwd. Zonder ingrepen is het gebouw op termijn volledig gedateerd en zal het haar waarde gaan verliezen.
🤝 Begin klein. Het heeft geen zin om iedereen vandaag al een mail te sturen met je plannen. Ieder zal dan meteen zijn of haar eigen obstakels opnoemen en je project loopt al vast voor het zelfs is begonnen. Niet goed. 🧐 Je kan best enkele personen benaderen en hen onderling laten spreken met elkaar. Zo vorm je een sterk team van mensen die je project steunen. Zij kunnen samen één blok vormen om het positieve verhaal van de totaalrenovatie over te brengen. De steeds groter wordende groep helpt tot slot ook om de twijfelaars over de streep te trekken.
🧐 Met de groep geëngageerde eigenaars denk je best samen na over jullie langetermijnvisie. Praat samen over de opties en verwachtingen en betrek daarna ook de syndicus in je verhaal.
📊 Maak niet zelf veronderstellingen over de haalbaarheid of de financiële kant van je project. Besteed een klein budget aan een studie, zodat je effectief weet voor welke uitdaging je staat. Je kan daarmee al veel vragen beantwoorden voor ze gesteld zijn.
Een oplossing voor elke uitdaging
Eens de bewoners overtuigd zijn, kan het echte werk beginnen. Een studie laten uitvoeren, aannemers contacteren, gezamenlijke beslissingen nemen, juridische en financiële zaken regelen, ... ✅ Dit zijn de concrete oplossingen van Leuven 2030 voor hun grootste uitdagingen:
📈 Zoals eerder al vermeld, is het belangrijk om een haalbaarheidsstudie uit te voeren om een correcte schatting te kunnen maken van je kosten. De kleine investering die hiervoor nodig is, werd voor het appartementsblok op het Leeuwerikenveld terugbetaald door L.E.U.V.E.N. (Lower Energy Use Via an Extraordinary Network). Zij kunnen namelijk rekenen op financiële steun van het ELENA (European Local Energy Assistance) fonds van de EIB (European Investment Bank).
👷♂️ Een appartementsblok renoveren is een groot en uitdagend project, maar toch blijven alle bewoners ter plekke tijdens de werken. Dat unieke karakter maakte de zoektocht naar een aannemer lastig. Van de 13 aangeschreven aannemers, gaf er maar eentje een positief antwoord: Renotec.
⏳ Alvorens een algemene vergadering mag doorgaan, moet minstens 50% van de eigenaars aanwezig zijn, en elke beslissing heeft bovendien een meerderheid van 75% nodig. De knopen worden doorgaans best traag doorgehakt. "Reken maar op een proces van 3 tot 4 jaar voor je alles op papier hebt staan", aldus syndicus Piet. Elke stap moet goedgekeurd worden op een algemene vergadering, waarna er telkens verplicht drie maanden gewacht moet worden. De syndicus is dus best een geduldig persoon met veel overtuigingskracht. 💪
👩💼 Een groot dossier brengt juridisch veel met zich mee. Daarom is het essentieel dat de syndicus ondersteuning vraagt aan een advocatenkantoor.
💰 Wie betaalt nu eigenlijk wat? Een vraag die veel eigenaars zich zullen stellen. In Leuven deden ze dat op basis van duizendsten. Toen de mensen hun eigendom aankochten, werd dat telkens vertaald in een bepaald aantal duizendsten. Dat aantal is gelinkt aan de grootte van hun investering. Zo betaalt iedereen mee aan alle aspecten.
Waarom een eigenaar van een parkeerplaats mee zou willen betalen voor raamisolatie?
👉 Als de waarde van het pand omhoog gaat, geldt dat natuurlijk ook voor de parkeerplaats! Die ligt dan plots op een veel gunstigere plek.
💸 Niet alle bewoners hebben een grote spaarpot beschikbaar om de totaalrenovatie mee te financieren. Hoe zorg je dat iedereen toch kan betalen? De eigenaars in Leuven kregen de keuze: op voorhand betalen, of instappen met behulp van renovatieleningen voor VME's. Een kleine minderheid koos voor de tweede optie.
🙌 Sommige subsidies moesten gezamenlijk aangevraagd worden, andere dan weer individueel. In principe moest iedereen bijvoorbeeld een aparte subsidieaanvraag indienen voor hun eigen ramen. Gelukkig hebben ze voor dit project in Leuven een uitzondering gemaakt! Je kan het proces als gemeentebestuur enorm vereenvoudigen door meer flexibiliteit toe te laten in de subsidie-aanvragen.
Door de ogen van een bewoonster
Jolien Dechamps ervaarde de renovatie als nieuwe bewoonster van haar eerste eigen appartement. Financieel best pittig, zegt ze zelf. En toch ziet ze er de voordelen van in:
Jolien Dechamps: "Hoe sneller de renovaties klaar zijn, hoe beter: zo kan ik meer besparen op mijn energierekening. Het is ook esthetisch fijner om in een modern gebouw te wonen."
Ze had het soms moeilijk om de technische uitleg tijdens vergaderingen te volgen. De syndicus kon haar wel helpen. Ze apprecieerde het enorm dat ze bij hem terecht kon met al haar vragen. Een belangrijke schakel in het renovatieverhaal dus: de syndicus fungeert als link tussen eigenaars en uitvoerders.
Totaalrenovaties van appartementen zijn voorlopig nog een dode hoek in stedelijke klimaatambities. Dat komt door de praktische uitdagingen van zo'n projecten: veel eigenaars met verschillende achtergronden moeten samen één blok vormen om te investeren in een gebouw dat klaar is voor de toekomst. Bij Leuven 2030 zijn ze er alvast in geslaagd, komt het volgende succesverhaal uit jouw stad of gemeente? 🤩
FutureproofedCities is een online platform waarin steden en gemeenten hun klimaatplannen kunnen maken: ze gebruiken het onder andere om met elkaar samen te werken rond grote projecten zoals totaalrenovaties van appartementsgebouwen. Verantwoordelijken kunnen er de voortgang van het project in het platform opvolgen en erover communiceren via hun publieke pagina.
Interessant artikel? Schrijf je dan zeker ook in voor een maandelijkse dosis inspiratie:
